Kapittel 1: Føringer og rammer for planprosessen

1.1 Kortversjon

• Kartlegg hvilke nasjonale, regionale og lokale føringer som gjelder for planarbeidet.
• Presenter dem tematisk i planprogrammet og beskriv hvordan hvert tema følges opp i planarbeidet.

1.2 Formål

Planleggingen av kommuneplanens arealdel styres både av substansielle og prosessuelle føringer. [1] I tillegg setter kommunens kapasitet og ønsket tidsbruk også rammer for omfang og prioritering av planarbeidet.

1.3. Kommunens kapasitet og ambisjoner 

Kommunens ambisjoner bør stå i forhold til hvor mye tid og ressurser man vil investere i planarbeidet. Man bør derfor sette opp en realistisk fremdriftsplan som speiler kommunens kapasitet og ressursnivå.
Mellom 2022 og 2025 ble alle planforslag på Agder møtt med innsigelser. 7 ut 8 holdt ikke fremdriftsplanen fra planprogrammet. I snitt brukte en tredjedel av kommunene 14 måneder, en tredjedel brukte 33 måneder og den siste en tredjedel brukte 72 måneder. Hvis kommunen ønsker å gjennomføre prosessen raskere, bør man ta bevisste valg i planprogrammet for å avgrense og målrette revisjonen.  

1.4. Substansielle føringer – mål for arealbruk

Substansielle føringer beskriver hva kommunen skal oppnå med arealbruken for eksempel hensyn til dyrka mark, klima og naturmangfold.

Substansielle føringer blir dermed på sett og vis en operasjonalisering av hele formålet med kommuneplanleggingen: en bærekraftig arealbruk.

De substansielle føringer bør: 
•    Klargjøres i planprogrammet, særlig dersom tidligere vedtatte strategier er uklare eller generelle. 
•    Arealstrategier bør konkretiseres slik at de kan brukes direkte i planarbeidet, for eksempel ved grovsiling av nye arealinnspill.  

Eksempler på substansielle føringer er:

• Mål om redusert omdisponering av matjord (Nasjonale forventninger nr. 68)
• Ny fritidsbebyggelse over skoggrense og på myr bør unngås (Nasjonale forventninger nr. 57).
• Alle innbyggere i Agder bor nærmere enn 500 meter fra tursti, turvei eller allment tilgjengelige grønnstruktur (Se Regional plan for fysisk aktive liv). 

1.5 Prosessuelle føringer – krav til prosessen

Prosessuelle føringer beskriver hvordan planprosessen skal gjennomføres. Dette kan gjelde krav til metode, kunnskapsgrunnlag , vurderinger eller plantekniske grep. 

De prosessuelle føringer bidrar til at alle vet hvilke vurderinger som må gjøres, hvordan og hvorfor valgene skal tas og beslutningene bygger på en gjenkjennbar prosess. Slik skal føringene gi forutsigbarhet, skape transparens og styrke legitimiteten.

Eksempler på prosessuelle føringer:

• Bruk av arealregnskap (Nasjonale forventninger nr.  17)
• Vurdering av planreserve (Nasjonale forventninger nr. 47)
• Vurdering av fortetting og transformasjon (Nasjonale forventninger nr. 49 og nr. 57)
• Bruk av langsiktig utviklingsgrense (Regional plan for Kristiansandsgregionen).
• Sammenslåing av kommunedelplaner 

Særlig om vurdering av alternativer løsninger
Vurderinger av alternative løsninger er en viktig prosessuell føring for kommuneplanens arealdel. Denne er blant annet beskrevet i forskrift om konsekvensutredninger § 14 c og rundskrivet Miljøforvaltningens innsigelsespraksis T-2/16. 

Kommunen bør i planprogrammet beskrive hvordan realistiske og relevante alternativer for å nå utbyggingsmålet skal vurderes i planarbeidet. I planforslaget er det viktig å begrunne valgene som er gjort for eksempel gjennom en grovsiling. 

Eksempler på vurdering av alternative løsninger på ulike nivåer:

• Grovisiling av areainnspill ut ifra arealstrategiene kan representere en diskusjon av ulike alternative planløsninger. 
• Hvilke typer fortetting og transformasjon er realistiske alternativer for å dekke utbyggingsbehovet for planperioden
• Alternative lokaliseringer for de viktigste enkeltområdene der det er reelt handlingsrom.

Særlig om vurdering av samfunnsnytten 
Miljøforvaltningens innsigelsespraksis T-2/16 nevner at det nødvendig med en god avveining mellom miljøverdier og annen samfunnsnytte. Derfor må kommunen sikrer at de ulike hensynene er godt beskrevet, konkretisert og dokumentert i planforslaget. Det er derfor viktig å etterspørre informasjon om dette tidlig i planprosessen.
Utredninger av samfunnsnytten for forhold som arbeidsplasser, næringsliv og bosetning kommer i tillegg konsekvensutredningen. 

Kommunale prosessuelle føringer
Kommunen kan ha føringer i samfunnsdelen, planstrategien eller andre politiske vedtak som legger rammer for planarbeidet. Dette kan for eksempel gjelde beslutninger om å slå sammen kommunedelplaner eller revidere hensynssoner, bestemmelser m.m.

1.6 Beskriv føringene tematisk 

Føringer kommer fra statlige, regionale og kommunale nivåer. De overlapper ofte. Derfor er det mest praktisk å beskrive dem tematisk, for eksempel under temaene som arealregnskap, planreserve og fortetting.

     ⇒ Hvordan vil kommunen følge føringene opp?

Kommunen kan vise hvordan man vil ta føringene i bruk ved å bruke enkle sjekklister som kobler:

• tema
• hvilket nivå føringen kommer fra
• hva som skal gjøres i planprogrammet
• hva som skal følges opp i planforslaget
   

[1] Regional arealpolitikk; Knapskog, Marianne (2024): Regional arealpolitikk: Bruk av planretningslinjer i regional plan. TØI. P.nr. 5138 Regional arealpolitikk.

Kapittel 2 Bruk arealregnskap fra start til slutt

2.1.  Kortversjon

• Bruk arealregnskapet aktivt i hele planprosessen – fra planprogram til endelig planforslag.
• Vurder utbyggingsbehov, planreserve og arealkonflikter for et 12-års perspektiv.
• Beskriv forutsetninger og usikkerhet i tallgrunnlaget.
• Dokumenter planforslagets samlede virkninger på natur, jordbruksareal og utslipp.

2.2. Formål

Arealregnskapet gir kommunen et helhetlig bilde av hvordan arealer brukes og endres. Det sammenstiller utbyggingsbehov, planreserve og arealinteresser og konflikter.   Arealregnskapet bør brukes aktivt i hele planprosessen.

2.3. Bruk av arealregnskap i planprogrammet

I arbeidet med planprogrammet gir arealregnskapet grunnlag for å vurdere:

• hvilke formål som må revideres
• om planreserven må revideres
• om kommunen skal åpne for nye arealinnspill

Kommunen kan vurdere arealregnskapet gjennom tre trinn delt opp etter utbyggingsformål. Det gir bedre oversikt over revisjonsbehov, potensielle konflikter og avgrensning av planarbeidet.

2.3.1 Steg 1: Er prognose for utbyggingsbehov realistisk?

Kommuneplanens arealdel er ikke en arealbank for all framtid. Den skal sette av tilstrekkelige arealer for å dekke utbyggingsbehovene de neste 12 årene. For hvert utbyggingsformål bør kommunen vurdere om 12-årsprognosene er realistiske, eller om det er alternative scenarier man hellere skal legge til grunn. 

Kommunen bør også vurdere om samfunnsutviklingen kan endre behovet i planperioden. Det kan for eksempel være innvandring, skolestruktur, næringsetableringer, klimaendringer med mere.

Relevante vurderinger – Boligbehov

⇒   Kilder til nedenstående vurderinger finnes i Arealregnskap Agder 

Dagens boligsammensetning er et resultat av mer enn 100 års historisk utbygging. Derfor kan de seneste 12 års utvikling være et bedre utgangspunkt for å vurdere fremtidig boligbehov. Trenden seneste 12 år sier mer om fremtidig etterspørsel enn en statisk status.

For boligformål kan man skille mellom tre behovstyper:

• ordinært boligbehov, som i hovedsak dekkes gjennom arealformål bolig og sentrumsformål i kommuneplanen
• behov for spredt boligbygging i LNF-områder
• behov for omsorgsplasser, som ofte avsettes til tjenesteyting i kommuneplanen

Kommunen kan vurdere boligbehovet ut ifra følgende tema:

Demografisk utvikling og bosetningstrend

• Hvordan ser befolkningsprognosen ut for kommunen totalt?
• Hvilke aldersgrupper vokser mest?
• Hvordan har befolkningsutviklingen vært geografisk i kommunen?
• Hvilke områder har hatt vekst eller nedgang?

Historisk utvikling i boligbyggingen

• Hvilke typer boliger har det blitt bygd mest av de seneste 12 år?
• Har det vært særlig store utbyggingsprosjekter som har påvirket statistikken?
• Hvordan avviker trenden de seneste 12 år med den samlete sammensetning av boligtyper?
• Hvor mange enheter er bygd i LNF (både spredt og som dispensasjon) de seneste 12 år?
• Hva er dagens antall omsorgsplasser og hvordan er kapasiteten?

Fremtidig arealbehov for boliger

• Hva er estimatet for samlet arealbehov for boliger for de neste 12 år ut ifra befolkningsprognosen?
• Hvordan kan realistiske alternative scenarier påvirke behovet for ulike boligtyper og arealbehov? 
• Er det forventelig at etterspørselen etter bolig i LNF-områder fortsetter ut ifra dagens trend?
• Hva er forventet behov for institusjonsplasser for eldre 80+ om 12 år og det innenfor planlagt kapasitet?
• Hvilke faktorer kan redusere behov for institusjonsplass for eksempel velferdsteknologi, hjemmebaserte tjenester, aldersvennlige boliger m.v.?

Særlig om andre prioriterte målgrupper

Hvis kommunen har annet relevant kunnskapsgrunnlag, som for eksempel en boligsosial plan, kan det inngå i vurderingene. Levekårsutfordringer i enkelte områder kan påvirke både hvilke boligtyper det bør legges til rette for, og om fortetting er hensiktsmessig.

Relevante vurderinger – næringsareal

 ⇒ Kilder til nedenstående vurderinger finnes i Arealregnskap Agder.

Selv om man ikke kan lage prognoser for næring på samme måte som bolig, bør kommunen likevel beskrive premisser og trender som ligger til grunn. Det kan være relevant å vurdere:

• Hvordan har utbyggingen på næringsarealene vært de de seneste 12 år?
• Hvordan anslår man at etterspørselen vil være de kommende år?

Man kan skille på næringsarealer generelt eller særlige typer næringsarealer. Det kan også være relevant å se på tilgangen til næringsarealer i omegnskommunene.

Relevante vurderinger – fritidsboliger

      ⇒ Kilder til nedenstående vurderinger finnes i Arealregnskap Agder.
Selv om man ikke kan lage prognoser for fritidsbolig på samme måte som bolig, bør kommunen likevel beskrive premisser og trender som ligger til grunn. Det kan være relevant å vurdere:

• Hvordan utvikler markedet seg for fritidsboliger?
• Hvilke typer fritidsboliger etterspørres?
• Hvordan vurderes kommunens attraktivitet sammenlignet med omkringliggende kommuner?

2.3.2. Er planreserve tilstrekkelig stor og egnet for utbygging?

Kommunen bør vurdere om planreserven både er stor nok og egnet for utbygging. Selv om forholdet mellom beregnet behov og planreserve ikke skal være 1:1, bør planreserven fortsatt være realistisk og tilpasset forventet utvikling.

Beregninger av planreserven er mest presise i regulerte områder, siden disse normalt ligger nærmere realisering enn uregulerte. Likevel kan regulerte områder være lite relevante dersom planene er gamle eller markedet ikke lenger etterspør den typen utbygging.

For å illustrere omfanget av planreserven på en enkel måte, kan kommunen omregne areal til «fotballbaner» — 1 fotballbane tilsvarer omtrent 7 dekar.

Relevante vurderinger - planreserve 

     ⇒ Kilder til nedenstående vurderinger finnes i Arealregnskap Agder.

 Er planreserven egnet og moden for utbygging og er tilstrekkelige stor? 

• Hvor stor andel av reserven er regulert vs. uregulert?
• Når forventer man at regulerte områder blir bygd ut?
• Når ble arealene lagt inn i kommuneplanen? Har noen ligget inne i flere planperioder?
• Er det forhold som taler for eller imot realisering (rekkefølgekrav, teknisk infrastruktur, restarealer, flom/rasfare)?
• Hvor mange år vil det ta å bygge ut dagens planreserve, gitt dagens tempo?

2.3.3.  Hvor store er konfliktene med myr, dyrka mark, natur og andre verdifulle arealer i planreserven?

For planreserven er det etterfølgende relevante å vurdere hvor store arealkonflikter som finnes i den. Det gjelder særlig naturtyper som myr, dyrka mark, natur og andre relevante føringer for arealbruken (jf. substansielle føringer for planen).

Det er også relevant å vurdere om konfliktene gjelder utbyggingsområder som er realistiske å bygge ut og om utbyggingsområdene ble vedtatt på et foreldet kunnskapsgrunnlag.

Relevante vurderinger

     ⇒ Kilder til nedenstående vurderinger finnes i Arealregnskap Agder.

• Myr og karbonrike arealer:  Myr er viktige for klima og naturmangfold, jf. nasjonale forventninger nr. 47 og nr. 48. Myr og annet organisk jordlag gir viktig informasjon om karbonlagring.
• Dyrka mark:  Jordbruksområder er vernet etter jordlova §9. Kommunen bør ha oversikt over planlagt nedbygging av slike arealer, i tråd med nasjonal forventning nr. 69.
• Natur:  Kommunen har ikke fullstendige naturkartlegginger. Arealbruksintensitets-indeksen (ABI-indeksen) er et alternativt datagrunnlag. Den måler graden av menneskelig påvirkning på landskapet. ABI gir verdier fra 0 (uberørt natur) til 13 (høy grad av inngrep). I arealregnskapet er ABI-verdiene delt inn i grovere kategorier. Disse kan brukes på kommuneplannivå for å identifisere større sammenhengende områder med lav påvirkning og grønne korridorer mellom naturområder som er særlige sårbare/utsatte for nedbygging. ABI-indeksen kan suppleres med andre datakilder som naturskogskart og andre registreringer. 
• Andre interesser:  Vurder om planreserven er konflikt med andre viktige føringer for kommunens arealbruk, for eksempel friluftsliv. 

2.3.4. Samlet vurdering

Når kommunen kombinerer målene for arealbruk med nøkkeltall fra arealregnskapet, kan den vurdere om planreserven er i tråd med lokale mål, om den er stor nok, og om den inneholder arealkonflikter av betydning.

Det gir grunnlag for å avgjøre om det er behov for:

• planvask av planreserven,
• vurdering av fortetting og transformasjon, og/eller
• innspill til nye utbyggingsområder.

For nærmere omtale av planvask av reguleringsplaner, se avsnitt 3.6.

2.4. Bruk av arealregnskap i planforslaget 

I endelig planforslag kan arealregnskapet brukes til å dokumentere og vurdere samlede arealbruksendringer.

• Samlet utbyggingspotensial
• Samlet oversikt over endring i arealformål
• Samlet oversikt over arealkvaliteter (myr, dyrka mark og potensielle karbonutslipp) som bygges ned. 

3.1.    Kortversjon

• Avklar hvilke deler av planreserven som skal vurderes for planvask (f.eks. utbyggingsformål, arealtyper og kapasitet.
• Bruk tydelige kriterier for hvilke områder som skal beholdes og hvilke som skal tas ut. 
• Planlegg tidlig informasjon til grunneiere.
• Vurder om planvasken også skal omhandle gjeldende reguleringsplaner.

3.2.    Formål

Planvask i kommuneplanen handler om hvilke områder i den eksisterende planreserven som fortsatt er relevante for utbygging, og hvilke som bør tas ut, dvs. tilbakeføres til LNF eller LNF-spredt. Målet er at arealbruken som tidligere er godkjent i kommuneplanens arealdel er i tråd med nye nasjonale og regionale føringer og kommunens egne mål. 
Arbeidet bygger på arealregnskapet og følger opp Nasjonal forventninger til regional og kommunal veiledning nr. 47 og Statlige planretningslinjer for areal og mobilitet § 6.4.

3.3.    Avgrensning av planvask

For å forenkle arbeidet med planvask i kommuneplanens arealdel anbefaler vi at arbeidet avgrenses til:

• uregulert planreserve i kommuneplanen
• urealiserte reguleringsplaner 
• og eventuelt større urealiserte delområder i reguleringsplaner (dvs. delvis realiserte reguleringsplaner).

Planvask kan ytterligere avgrenses for eksempel:

• ut ifra når området ble lagt inn i kommuneplanen, eller evt. alder på reguleringsplanen.
• områder som er i konflikt med en eller flere av arealstrategiene
• for særlige formål (f.eks. bolig) eller for særlige arealhensyn (f.eks. myr)
   

3.4.    Kriterier for planvask

Kriteriene for hvilke områder som skal tas ut og hvilke som skal beholdes i planen, kan i stor grad følge samme prinsipper som for grovsiling av nye innspill (jf. kap. 5).  Prosessen bør ha tilsvarende politisk eierskap.
 

3.5.    Prosess 

• Planprogrammet bør tydelig beskrive hvilke deler av planreserven som skal vurderes.
• Det bør komme tydelig frem i planprogrammet om det også skal gjennomføres planvask av reguleringsplaner. Se avsnitt 3.6. 
• Berørte grunneiere bør informeres tidlig. Brev og innbyggermøter i forbindelse med planprogrammet kan være konfliktreduserende.
   

3.6.    Planvask av reguleringsplaner

Kommunen kan når som helst rullere eller oppheve tidligere vedtatte reguleringsplaner.
Oppstart av prosessen kan eksempelvis gjøres i kommunal planstrategi, planprogrammet for kommuneplanens arealdel eller som en egen sak.
Planvask av reguleringsplaner er tidskrevende. Hvis kommunen gjør dette som en del av revisjonen av arealdelen, kan hele planprosessen bli uhensiktsmessig lang.
Derfor anbefaler vi at kommunen vanligvis gjennomfører planvask av reguleringsplaner som er helt eller delvis utbygd utenom kommuneplanarbeidet.
Kommuneplanarbeidet ved bruk av arealregnskapet gir et godt kunnskapsgrunnlag ved å kartlegge arealplanstatus.

Vurder behov for å gjennomføre planvask av gjeldende reguleringsplaner, spesielt der:

• Det er større urealiserte utbyggingsområder som er i strid med nye lokale, regionale og/eller nasjonale mål og føringer (eks arealstrategier, jf kriterier for grovsiling)
• Reguleringsplanene er utdaterte og gir ineffektiv saksbehandling
   

Generelle tips:

• Vurder hvor stort ressursbruk som er nødvendig og forsvarlig
• Skill mellom urealiserte, helt eller delvis utbygde reguleringsplaner
• Vurder om planvask av reguleringsplaner bør gjennomføres før eller etter vedtak av ny arealdel
• Husk at planvask av reguleringsplaner følger egne saksbehandlingsregler, jf.  plan- og bygningsloven § 12-14. Se også avsnitt «hva er planvask? Det rettslige grunnlaget for planvask»på nettsiden" Kom i gang med kommuneplanens arealdel | Enkel planlegging". 

Særlig om urealiserte reguleringsplaner

• Tilbakeføring av hele utbyggingsområdet til LNF kan inngå som en del av arbeidet med revisjon av kommuneplan. Prosessen vil følge saksbehandlingsregler i kapittel 11 i pbl.

Særlig om helt eller delvis utbygde reguleringsplaner

• Hvis utbygde eller delvis utbygde reguleringsplaner skal oppheves må en være sikker på at kommunen har tilstrekkelig styringsverktøy (KPA) for områdene.
• Hvis gjeldende reguleringsplan er et dårlig styringsverktøy, kan man vurdere om det er behov for "enkle" justeringer av plankart/bestemmelser (eks. tydeliggjøre bestemmelser, utnyttelsesgrad, optimalisering av eiendomsgrenser). Slike endringer bør gjøres som egen prosess utenom kommuneplanrevisjonen.

4.1.    Kortversjon

• Fastsett enkle, entydige arealstrategier som kan brukes til grovsiling.
• Illustrer strategiene på kart for politisk og offentlig kommunikasjon.
• Sikre politisk eierskap for resultat av grovsilingen.

4.2.    Formål

I grovsilingen skal man ta ut områder som ikke er i tråd med kommunens mål for arealbruk. 
Slik kan kommunen konsentrere konsekvensutredningen (KU) om de viktigste innspillene, og bruke tid og ressurser mer målrettet.

4.3.    Arealstrategier som verktøy for grovsiling

For at arealstrategiene skal fungere som et effektivt verktøy i grovsilingen, bør de være få, konkrete og entydige. 
På Agder har mange kommuner rundt 20 arealstrategier — enkelte opptil 50 — og flere er formulert så vagt at de er lite egnet for praktisk bruk. 
For grovsilingsfasen kan det derfor være nødvendig å velge ut, presisere og eventuelt supplere eksisterende strategier.
Et kart som viser de viktigste arealstrategiene kan gjøre det enklere å kommunisere prioriteringer og avveiinger til både politikere og innbyggere (se figur under).

⇢  Relevante tema for arealstrategier: 

• Langsiktig  byggegrense mot store sammenhengende naturområder 
• Mål  om vern av dyrka mark, myr og andre sårbare arealtyper
• Senterstruktur med prioriterte sentra, vekstmål og utbyggingsretninger
• Prioriterte områder for fritidsboliger, næring og energiproduksjon
• Nærhet til teknisk og sosial infrastruktur og kommunikasjonslinjer

Eksempler på konkretisering av arealstrategier (Evje og Hornnes – planprogram 2025)

Eksempel på kart med arealstrategier

Viser ulike eksempler fra Vennesla, Kristiansand, Kvinesdal

4.4.    Innhold i grovsilingen

Kommunen bør kunne gjennomføre grovsilingen uten å hente inn ny kunnskap.  Selve dokumentet som oppsummerer grovsilingen, bør inneholde:

• En samlet vurdering av forskjellen mellom alle innkomne innspill og de som tas videre til konsekvensutredning.
• En vurdering av hvert enkelt innspill med tydelig konklusjon: tas med videre eller ikke tas med videre.
• Hovedvekten bør ligge på om området er i konflikt eller samsvar med arealstrategiene.
• En synliggjøring av målkonflikter, dersom ulike strategier peker i ulike retninger.
• Eventuelt en egen kategori for innspill som er i tråd med arealstrategiene, men som likevel ikke prioriteres videre på grunn av kapasitetsbegrensninger.
• Presenter vurderingene tydelig, og skill dem fra den senere konsekvensutredningen.
• Unngå å bruke trafikklysfarger (rødt, gult, grønt), da de kan gi inntrykk av en KU-vurdering. 

4.5.    Prosess for grovsiling

Forslag til prosess for grovsiling og fastsetting av kriterier:

• Kriterier for grovsiling kan diskuteres som del av politiske verksteder.
• Kriteriene for grovsiling sendes på høring og fastsettes i planprogrammet.
• Grovsilingen kan gjennomføres som del av høring og vedtak av planprogrammet eller som egen politisk sak etter planprogrammet er vedtatt (eksempel: Vennesla; Evje og Hornnes).

4.6.    Eksempler på grovsiling fra kommuner på Agder

• Evje og Hornnes kommune 2025
• Grimstad kommune 2024
• Kristiansand kommune 2021
• Lillesand kommune 2022
• Kvinesdal kommune 2024
• Arendal kommune 2022

5.1.    Kortversjon

• Vurder potensialet for hva som er realistisk å gjennomføre i planperioden.
• Skill mellom klassisk fortetting og transformasjon av gråarealer.
• Avklar hvilke tiltak som skal følges opp i planarbeid eller egne reguleringsprosesser.

5.2.    Formål
Før kommunen tar i bruk nye arealer, bør den vurdere om fortetting og transformasjon kan dekke utbyggingsbehovet for ulike formål.
For bolig er dette særlig aktuelt når alternativet er nye boligområder som er bilbaserte, spredt lokalisert og ikke bygger opp under kommunens senterstruktur.
Kommunen bør avgrense vurderingene til områder der fortetting og transformasjon faktisk er realistiske alternativer for eksempel i og rundt sentrumsområder for boligformål.

Begrepene kan forstås slik:
  Fortetting: økt utnyttelse innenfor eksisterende byggesoner (f.eks. flere boliger i et etablert boligområde). Denne typen er avhengig av mange ulike grunneiere har et økonomisk insentiv, kan potensielt gi god og individuell tilpasning til eksisterende byggeskikk, men kan også være konfliktfylt på grunn av mange berørte naboer. 
  Transformasjon: endring av allerede bebygde arealer til nye formål (f.eks. omgjøre lager, industri eller parkeringsarealer til boliger). Denne typen kan gi høyt utnyttelsesgrad, men er større prosjekter som kan være økonomisk krevende. 
 

5.3.    Teoretisk fortettingspotensial

En tilnærming til å beregne fortettingspotensialet handler om å utregne det teoretiske potensialet. Metodikken bygger på mal fra Kommunal- og distriktsdepartementet og er blant annet brukt i Eidsvoll kommuneplan og i bolig- , areal- og transportplanen for Arendalsregionen.

Beregning av restpotensial:
Restpotensial = (Areal × 0,5) × antatt optimalt antall boenheter per dekar  – (Areal × eksisterende boenheter per dekar)
 

Metoden omfatter:

• Seksjonering (deling av eksisterende bolig til flere enheter)
• Fradeling av boligtomt
• Riving og nybygg i mindre skala

Kilder: 

• Fortettingsanalyse som grunnlagsrapport for areal- og transportplan for Arendalsregionen (Aust-Agder fylkeskommune 2017)
• Analyse av arealbruk i byområder – arealbruk, arealbehov og potensial for fortetting rundt kollektivknutepunkter i seks norske byområder (Asplan Viak, Kommunal- og moderniseringsdepartementet, 2014):
• Fortettingsanalyse og forslag til langsiktig grønn grense for prioriterte tettsteder i Eidsvoll kommune – Eidsvoll og Råholt (Eidsvoll kommune 2021):

5.4.    Alternative vurderinger

For å avgjøre hvilke typer som er relevante og realistiske å vurdere i kommuneplanens arealdel, kan det også være relevant å vurdere andre alternative tilnærminger.

Anslag på fortettingshastighet i prioriterte områder

• Identifiser de områder hvor fortetting er relevant alternativ. Det vil typisk være de område som er i tråd med kommunens arealstrategier.
• Vurder hvor mye som ble bygd som fortetting i foregående planperiode, enten basert på historiske byggesaksdata eller lokale erfaringer.
• Vurder om det er særlige forhold som demper eller fremmer fortettingshastigheten i den foregående perioden. 
• Anslå hva som kan være realistisk årlig tilvekst i planperioden
   

Mulighet for transformasjon

• Identifiser de områder hvor fortetting er relevant alternativ. Det vil typisk være de område som er i tråd med kommunens arealstrategier. 
• Vurder om det finnes større grå arealer med lav utnyttelse, som kan omdisponeres til bolig eller andre prioriterte formål (f.eks. eldre næringsbygg eller store parkeringsflater)
• Vurder om områdene kan være aktuelle for naturrestaurering
• Vurder hva som kan realiseres i aktuelle områder og hva som realistisk tidshorisont.

Antall boligenheter som står tomme/ubebodd

• Dette regnes ikke som tradisjonell fortetting eller transformasjon, men kan være en alternativ strategi for å møte utbyggingsbehovet.
• Vurder om hvor mange boligenheter som står tomme/ubebodd og hva som skal til for at kan tas i bruk som helårsboliger.

5.5.    Prosess og gjennomføring

Planprogrammet:

 ⇢  Gi et overordnet anslag på fortettings- og transformasjonspotensialet, og ta stilling til hvilke typer som er mest relevante. Vurderingen kan avgrenses til områder som er i tråd med arealstrategiene/senterstrukturen.

I planarbeidet:

 ⇢ Gjennomfør mer detaljerte beregninger, særlige medvirkningstiltak og/eller innhent innspill for utvalgte områder hvis det er behov for det.

I planforslaget:

⇢  Beskriv hvordan de relevante typer fortetting og transformasjon kan følges i kommuneplanen og hva som krever videre reguleringsplanarbeid.

5.6.    Fortetting og transformasjon i planforslaget 

I planforslaget kan det blant annet være relevant å vurdere:

• Hvor mange enheter man anslår kan realiseres som fortetting og/eller transformasjon og hvordan det er fulgt opp i plankart og planbestemmelser eller som skal følges opp i senere regulering. 
• Hvor stor andel av nye byggeområder som er grå arealer.
• Angi områder (f.eks. knutepunkter) hvor fortetting skal prioriteres.
• Kan man tillate fradeling av tomter under visse kriterier (minste tomtestørrelse, grad av utnytting, byggehøyde, avstandskrav).
• Gi fleksibilitet til å bygge sekundærleiligheter eller småhus på eksisterende tomter i prioriterte områder uten krav om reguleringsplan.